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츠타야 대표는 왜 1년 동안 다이칸야마에서 차를 마셨나

이 스토리는 <부동산 패러다임 시프트 가치있는 콘텐츠를 찾아라>9화입니다

Editor's Comment 국내에선 처음으로 셀렉 다이닝(여러 개의 맛집을 한 곳에 모아놓은 식음료  편집샵) 개념을 만들어낸 오티디코퍼레이션(이하 오티디)은 상업 공간의 새로운 모델을 실험하고 있습니다. 비자에게는 제품의 본질을 느끼게, 생산자에게는 안정적인 시장을 만들어 소비와 생산이 선순화되는 공간을 만들겠다는 계획이죠. 동명의 스터디를 정리한 9화에서는 스몰 브랜드를 모아 큰 물결을 만들어내고 있는 오티디의 리테일 플랫폼 비즈니스에 대한 인사이트를 들어봅니다. 


좋은 공간이라는 건 자신의 삶을 이해해주는 공간, 스스로와 커뮤니케이션 할 수 있는 공간이라고 생각합니다. 사람들이 그 공간에 들어갔을 때 하고 싶었던 일을 할 수 있는 공간이죠. 

오티디코퍼레이션에서 개발팀장을 맡고 있는 이진욱입니다. 반갑습니다. 저는 ‘쿠시먼앤드웨이크필드’라는 외국계 부동산 컨설팅 회사에서 다년간 부동산 관련 경력을 쌓았습니다. 상업시설 컨설팅팀, 임대자문팀을 거치면서 재미있는 일을 많이 했죠.

대표적으로 부산 센텀시티 최고·최유효 개발(highest & best use,  해당 부동산의 최대 가치를 찾아 개발하는 것), 역사복합 상업시설 개발 등의 프로젝트를 했습니다. 부동산 자산 운용 업계에서 한동안 오피스를 리모델링하는 밸류애드 프로젝트가 유행했는데, 그때 강남파이낸스센터(GFC) 옆에 있는 역삼 ‘아크 플레이스’를 맡았습니다. 이후 OTD와 계속 일을 하게 됐고요. 그 프로젝트를 진행하면서 1층에 ‘어반스커트’라는 푸드몰을 입점시켰습니다.

저는 저의 직업이 ‘프로젝트 디자이너’라고 말씀드립니다. 프로젝트 디자이너는 부동산을 어떤 용도로 개발할지 기획, 모델링하는 것에서부터 사업성을 검토해 운영하는 일까지 합니다. 우리나라에선 아직 이런 상업 시설 기획에 관한 이해도가 낮은 편입니다. 하지만 일본만 해도 부동산 매입부터 시작해서 기획, 운영까지 토털 솔루션을 가지고 있는 플레이어들이 많죠. 저는 건축을 전공했지만 금융에 관심이 많아서 부동산 분야를 공부했고 관련 이력을 많이 갖고 있습니다. 우리나라 시장에서 향후 잠재력이 큰 분야라고 생각합니다.

사람을 이해해야 좋은 공간이 나온다 - 츠타야 T사이트

어떤 곳이 좋은 공간일까요? 사람들이 모이는 좋은 공간은 어떻게 만들까요? 업계에 따라서, 또 일하는 섹터에 따라서 의견이 다 다를 겁니다. 예전엔 좋은 공간에 대한 정의를 정확히 내리는 것이 필요하다고 생각했었습니다. 그런데 이곳을 보고 생각이 좀 바뀌었어요. 일본 도쿄에 있는 ‘T사이트(T-SITE)’입니다. T사이트는 서점과 카페, 라이프 스타일 숍이 결합된 복합 문화 공간입니다. 일본 최대의 책⋅음반⋅DVD 렌탈 업체인 츠타야(TSUTAYA)가 2011년 도쿄 다이칸야마에 오픈했습니다. 책만 파는 것이 아니라 책과 관련된 라이프 스타일을 판매한다는 콘셉트로, ‘서점의 미래’라는 평가를 받고 있는 곳이죠.

일본 도쿄에 있는 ‘T사이트(T-SITE)’입니다. T사이트는 서점과 카페, 라이프 스타일 숍이 결합된 복합 문화 공간입니다.©이진욱

저는 2015년에 이곳 투어를 했는데요. 브랜드의 아이덴티티에 대해 새롭게 인식하는 계기가 됐습니다. T사이트는 ‘T 포인트’라는 멤버십을 운영하고, ‘T’자를 만들어 벽에 붙이고, 건축물 외부를 담쟁이 덩굴로 장식하죠(‘츠타야’는 ‘담쟁이덩굴집’이라는 뜻입니다). 판매에 직결되는 부분도 아닌데 왜 굳이 비용을 들여 저렇게 할까 싶지만, 이런 일관된 디자인이 사람들의 무의식에 큰 영향을 미친다고 합니다.

제가 투어를 한 건 한여름 오후 2시 정도였는데, 당시 찍었던 사진을 보면 사람들이 나이나 성별에 관계없이 모두 편안하게 릴랙스된 모습입니다. 그곳에서 경험한 음악, 조명, 채광 등이 거의 완벽한 상태였죠. 이때의 경험이 앞으로 20~30년간 제 커리어를 계획하는 데에도 큰 영향을 미쳤습니다. 이런 공간이 처음 기획된 과정은 어땠을까요?

T 사이트 건너편 카페 ©이진욱

여기는 T사이트 건너편에 있는 카페입니다. 츠타야의 대표 마스다 무네아키가 T사이트를 개발하기 전 1년 동안 앉아서 이 동네, 다이칸야마를 관찰했던 곳입니다. 다이칸야마는 우리나라로 치면 압구정동에 있는 단독주택가 같은 곳이죠. 무네아키는 이 거리에 어떤 사람들이 오가는지, 연령대는 어떤지, 어떤 커피를 마시고 어떤 책을 읽는지까지 다 관찰했죠.

관찰 결과 하이클래스 거주자가 많고, 인문학 책을 많이 읽고, 산책하는 이들이 많았습니다. 가장 중요한 점은 이 동네 주민에겐 반려동물을

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