storybook / 도시를 성장시키는 시스템에 주목해라.

도시를 성장시키는 시스템에 주목해라.


에디터 루시입니다. 이 콘텐츠는 지난 폴인 스터디 <변하는 도시 ,성공하는 공간 트렌드>를 기반으로 정리한 리포트입니다. 오랜 관습에서 벗어나 새로운 시선으로 도시를, 도시를 둘러싼 다양한 공간을 개발하는 사례를 엮었습니다. 부동산 개발, 도시 재생, 공간 창업, 지역 활성화에 관심 있는 분들이 읽으면 좋을 것 같습니다.

이 리포트는 총 6화로 구성되어 있습니다. 도시에서 지역으로, 지역에서 공간으로 이어지는 부동산 개발 트렌드와 라이프 스타일 변화에 따라 달라지고 있는 사무, 주거, 상업 공간의 트렌드를 함께 볼 수 있습니다.


2화에서는 빠르게 변하는 라이프 스타일과 도시개발에 대해 이야기합니다. 특히, 일본의 3대 종합 부동산 디벨로퍼인 모리빌딩 도시기획, 미츠비시지쇼, 미츠이 부동산의 사례를 중심으로 설명해 더욱 깊게 변화의 시작을 이해할 수 있습니다. 리포트가 조금 깁니다. 여유로운 시간에 천천히 읽어보면 좋을 것 같습니다. 

0. 안녕하세요. 모리빌딩 도시기획에서 일했던 강민이입니다. 

처음 포스코건설에서 일을 시작했고 이후 일본 모리빌딩 도시기획 서울지점에서 도시개발 및 운영 관련 컨설팅 일을 했습니다. 지난 2016년에는 제 20대 국회 개원에 맞춰 국회 국토교통위원회 김현아 국회의원의 정책 보좌관으로 1년 정도 활동했고, 2017년 모리빌딩 도시기획으로 다시 돌아와 서울지사장으로 있다가 최근 독립해 새로운 일을 준비하고 있습니다.

오늘 이야기는 크게 4가지로 준비했습니다.

사람들의 라이프 스타일이 어떻게 바뀌고 있는지 살펴보고, 라이프 스타일 변화에 따라 공간과 도시의 개발에는 어떤 변화가 있는지 여러분과 나눠보고 싶고요. 모리빌딩을 포함한 일본 종합 디벨로퍼들이 어떻게 도시개발을 하는지 민간 디벨로퍼의 개발 사례를 구체적으로 살펴보려 합니다. 마지막으로는 도쿄 올림픽을 앞두고 일본 정부와 민간 업체가 어떤 준비를 하고 있는지 사례 위주로 설명하겠습니다.

1. 라이프 스타일이 바뀌고 있다.

기술의 발달로 일하는 시간이 점점 줄어들고 있습니다. 유럽 국가들은 기본적으로 노동 시간이 짧은데, 더 짧아지고 있습니다. 주 3일 휴무제를 실행하는 기업도 이미 많습니다. 일본도 전체 기업의 8%가 일주일에 3일 이상 휴무 제도를 하고 있고, 앞으로 더 늘어날 것이라는 전망입니다.

노동 시간이 줄어들면서 변하고 있는 점 중 하나는 ‘리모트 워크‘입니다. 굳이 회사에 모여 일하지 않아도 재택근무가 충분히 가능한 시대가 되었습니다. 기술의 발전으로 노동 시간은 점점 단축될 거고 우리의 시간은 극적으로 많아질 거예요.

그럼, 우리에게 생기는 많은 시간 동안 우리는 무엇을 해야 할까요?

유명 뉴욕 타임스 기자 토머스 프리드먼은 책 <늦어서 고마워(Thank you for being late : An Optimist’s Guide to Thriving in the Age of Accelerations)>에서가속하는 사회 속에서 계속 일하려면, 배움을 계속해야 한다. 수명도 늘어나므로, 계속 일하기 위해서는 평생 공부(LIFELONG LEARNING)를 계속 하지 않으면 안 된다’고 말합니다.

주 3일 휴무제를 실행하는 나라에서 사람들은 휴일 중 하루나 이틀 정도는 몸이나 머리를 단련하는 데 시간을 할애한다고 하는데요. 앞서, 퇴근 후 고단한 몸을 이끌고 폴인 스터디에 참여한 분들이나, 지금, 이 글을 읽고 계신 여러분은 트렌드를 몸소 실천하고 계신 겁니다.

절대적인 노동 시간뿐 아니라 우리가 일하는 방법도 근본적으로 변하고 있습니다. 그 중 하나는 부업, 서브 워크가 증가하고 있다는 점입니다. 지난 6월, 일본 3대 은행 그룹 중 하나인 미즈호 은행 그룹이 겸업을 전면적으로 허용하겠다고 밝혔어요. 직원이 6만 명에 달하는데 말이죠. 그만큼 일본에서는 겸업에 대한 논의가 활발하게 진행되고 있고, 시대의 거스를 수 없는 흐름으로 인정하고 있습니다.

공간과 관련한 라이프 스타일도 변하고 있습니다. 예전에는 오피스와 주거의 경계가 굉장히 확실했어요. 그런데 지금은 카페 같은 오피스가 트렌드예요. 결국은 내가 집 같은 기분으로 거기서 일을 할 수도 있고 또 거꾸로 집에 가서 일을 할 수도 있다는 거죠. 예전에는 일과 놀이가 구분되어 있었다면 일과 놀이의 구분도 약간 애매하고요. 쉴 때 외국으로 여행을 갔다가 그 나라에 있는 위워크에서 일을 할 수도 있습니다. 모든 영역의 경계가 모호화되고 있습니다.

온라인과 오프라인의 영역도 붕괴하고 있습니다. 온라인에서 만났지만 오프라인에서 만나서 교류를 하는 등 여러 가지 모임을 활발하게 진행합니다.

리테일 분야도 변화가 큽니다. 아마존 시대에 쇼핑은 기본적으로 모든 상품을 온라인에서 살 수 있다는 것과 같습니다. 그렇기 때문에 우리가 밖에 나가서 보고 구매하는 것은 결국 프리미엄급 제품이거나 직접 소재를 만져보고 입어보아야 하는 것, 개별화된 제품이나 세세한 서비스가 필요한 제품일 거예요.

온라인과 오프라인에서 기대하는 것이 다른 겁니다. 무인점포가 많아지고 있지만 오프라인 상점이 사라지지는 않을 거예요. 사람과 사람이 만나고 직원이 나에게만 맞는 것을 추천하는 커뮤니케이션과 서비스가 중요한 시대로 가고 있어서 명확한 개성이 있는 가게나 이야기가 있는 곳에 사람들이 주목할 것입니다.

공간 변화와 관련해 또 하나 눈 여겨 보는 것은 두 거점 생활입니다. 저도 지난 1회 강연에 참석했는데요. 도쿄R 부동산 요시자토 히로야 대표님이 강의 중에 ‘관계 인구’라는 이야기를 하셨어요. 저도 상당 부분 고개가 끄덕여졌습니다.

리모트 워크가 되면 굳이 직장과 집을 왔다갔다 하는 의미가 거의 없어지기 때문에 장소에 구애받을 필요가 없는 세상이 올 거예요. 거점을 한곳에만 둘 필요가 없어지는 거죠. 도심과 교외 아니면 도시와 도시. 아니면 국내와 해외가 될 수도 있어요. 이동 수단이 발달해 다른 도시로 이동하는 게 그렇게 어렵지 않습니다. 사람들은 여러 거점에서 생활할 수 있게 될 겁니다.

2. 공간 및 도시 개발의 트렌드 변화

과거 빠르게 성장하던 시대에는 물건을 생산하는 게 중요했습니다. 만들면 팔리니까요. 하지만, 지금과 같은 저성장 시대에서는 퀄리티가 중요합니다. 내 생활을 어떻게 더 좋게 해줄 수 있느냐가 중요해진 거죠.

매번 오피스 공급 과다라는 이야기가 많이 나옵니다. 양적으로는 오피스가 남습니다. 하지만, 중요한 건 질적으로 내가 일하고 싶은 사무실이 없는 거예요. 오피스 공급이 과다라고 해도 일하고 싶은 사무실을 만든다면 그건 유망할 것입니다.

주택이 남죠. 일본도 한국도 빈집이 빠르게 증가하고 있어 문제입니다. 하지만, 정작 내가 살고 싶은 주택은 많지 않습니다. 그래서 가격은 오릅니다. 내가 살고 싶고, 내가 영감을 받을 수 있는 공간은 부족하기 때문이죠. 이런 질적인 부분을 충족시킬 수 있다면, 우리에겐 아직 가능성이 있습니다. 지금까지는 공급자가 공급자 관점에서 ‘이런 게 필요할 거야’라고 해서 만들어 제공했어요. 하지만, 이제 중요한 건 ‘생활자’ 시점입니다.

도시나 공간, 상품을 개발할 때도 같다고 생각해요. 과거에는 타깃이 중요했어요. 연령 혹은 속성 같은 것들로 묶어 타깃을 정했죠. 이젠 더 이상 그렇지 않습니다. 나이는 중요하지 않잖아요. 단지, 배우고자 하는 열정이 있는 사람들이 모여 배우려는 욕구를 채우고 싶은 겁니다.

단순히 속성으로 묶는 것이 아니라 가치관이나 생활자가 추구하는 바에 따라 타깃을 정하는 것으로 타깃을 정하는 방법도 바뀌어야 합니다.

일하는 방식도 많이 변하면서 오피스의 공간 구성도 바뀌었어요. 과거에는 아홉 시부터 여섯 시까지 일했지만 이제는 그런 게 중요하지 않습니다. 언제라도 내 스타일에 맞춰 일할 수 있어요. 이전에는 구분된 공간 속 개인의 영역에서 일했다면 지금은 어디에서든 일할 수 있어요. 그러면서 공유 오피스가 증가했고요. 이 부분은 다음 3회차 주제인 <일의 가치를 발견하는, 공간설계> 강연에서 훨씬 자세히 얘기해 주실 것 같습니다.

언제든 어디에서든 일할 수 있게 되면서 과거와 달리 프로페셔널한 계약직(IC, Independent Contractor)이 많이 증가할 것으로 보입니다. 과거에는 전문성을 갖췄으면서 업무의 밀도가 낮은 영역은 없었어요. 하지만, 지금은 전문지식을 갖고 독립해 복수의 기업과 계약해서 일을 하는 프로페셔널 집단인 IC가 미국에서는 1,000만 명, 일본에서는 10~30만 명에 달합니다.

일하는 방식이 변화하면서 오피스도 변화합니다. 미국의 보스턴 컨설팅 그룹은 2016년 ‘10 허드슨 야드’로 이사했습니다. 허드슨 야드는 뉴욕 맨해튼 서쪽에 개발된 곳입니다. 맨허튼 서부 지역은 비선호 지역이었는데 대규모 공급에 대한 우려가 한때 많았다고 합니다.

하지만, 허드슨 야드는 새로운 트렌드를 반영하여 플렉서블한 오피스, 한 층 면적을 넓게 사용할 수 있도록 개발하여, 각 층에 흩어져 있던 보스턴 컨설팅 그룹은 이곳으로 이사해 한 층에 새로운 오피스를 꾸렸습니다. 뉴욕은 고밀도로 개발되었지만 보통 한 층 면적이 좁아 하나의 층을 넓게 사용할 수 있는 오피스가 별로 없어서 그 점이 강점으로 작용했다고 합니다.

허드슨 야드

한 층을 넓게 사용하면서 사람들이 앉아 이야기를 나눌 수 있는 공간이 넓은 걸 볼 수 있어요. 요즘은 개인 업무 공간의 면적은 줄어드는 추세예요. 창의적인 것이 중요한데, 의도하지 않았던 만남에서 혁신적인 것이 나온다는 것입니다. 예를 들면 계단에 서서 “요새 어때? 너 요새 뭐 하고 있어?”와 같은 대화에서, 그냥 다른 부서, 다른 팀원이 한 마디 툭 던져주는 것에서 새로운 게 나올 수 있어요. 그래서 전형적인 회의와는 다른 방식으로 모여서 이야기를 나누며 힌트를 얻을 수 있는 공간이 늘어나고 있습니다.

리테일과 숙박업도 바뀌고 있습니다. 사진 속 가게는 정육점입니다. 그런데 일반적인 정육점이 아니라 철학과 스토리가 있는 가게입니다. 미국 브루클린에 있는 ‘Marlow & Sons’와 ‘Marlow & Daughters’는 고기, 소시지, 햄 등 여러 식자재와 식자재를 활용한 음식을 판매합니다. 소 한 마리를 도축하면 버리는 부분이 많다고 해요. 그래서 이 가게들은 우리가 소비를 하지만 소에게 감사함을 표하고 하나도 버림 없이 소비하겠다는 철학을 가지고 있다고 합니다. 상품은 어디에나 있어요. 하지만, 스토리를 가지고 있다면 그 점포에 가게 되고 그 곳에서 소비를 이어가게 될 것입니다.

일본 숙박업의 변화도 굉장히 재미있다고 생각하는데요. 호텔들은 긴장하고 있을 거예요. 밀레니얼 세대는 과거 호텔이 제공해 온 서비스의 필요성을 더 이상 못 느끼니까요. 굳이 와서 가방을 안 들어줘도 내가 그냥 들고 가면 되고, 로비에서 여러 사람이 서서 인사를 안 해도 그냥 자동으로 체크인하고 들어가면 됩니다.

대신 그 지역을 여행한다고 했을 때 그 지역에 있는 콘텐츠를 경험하고 싶어합니다. 그 지역에서 오래 장사한 가게에서 맛있는 음식을 먹어보는 것과 같은 걸 연결해줄 수 있다고 하면 젊은 세대들은 오히려 거기에 더 가치를 느낍니다.

일본의 호시노 리조트는 ‘OMO(오모)’라는 브랜드를 런칭해 도쿄에 새로운 호텔을 오픈했습니다. 도쿄에서도 사람들이 많이 안 가는 지역이지만 그 지역색이 있는 곳에 호텔을 열었어요. 이 호텔에 특별한 것은 OMO Ranger(오모 레인저) 입니다. 오모 레인저는 특정 시간에 예약을 하면 그 지역에 맛있는 집을 소개해주고 예약해주고 같이 먹으러가기도 합니다. 굉장히 인기가 좋다고 합니다.

대만의 수산시장 상인수산은 생선을 직접 잡아 판매하면서도 레스토랑에서 식사를 할 수 있는 공간도 있습니다. 서서 술과 간단히 먹을 수도 있고 가공한 식품을 먹기도 합니다. 레스토랑, 슈퍼마켓, 시장의 경계가 조금씩 없어지는 것 같아요. 그보다 사람들이 상인수산에 와서 수산물에 대한 새로운 경험을 하고 교류가 일어나면 사람들이 계속 이곳을 찾을 것 같다는 생각을 합니다. 같이 모일 수 있는 공간이 있는 것, 교류하는 것에 대한 니즈가 있는 거죠.

어차피 다 있어요. 오피스도 있고 주택도 있습니다. 하지만 우리의 삶을 더 나아지게 해줄 수 있는 그런 공간이 필요합니다. 그런 공간이 과거에는 구분되어 있었다면, 이제는 공간의 영역은 모호해지고, 복합적인 것을 충족해줄 수 있는 것이 중요해졌습니다. ‘생활자‘가 원하는 것들을 모아 하나의 면을 형성하고, 그것이 도시를 구성한다면 그 지역은 사람들이 찾을 것입니다.

모리빌딩 50주년 기념 포스터인데요. 2000년에 만든 포스터입니다. 포스터를 보시면 개발을 하는 데에 사람들이 되게 많이 있잖아요. ‘사람들이 여기서 어떤 생활을 했으면 좋겠다’는 내용이 담겨 있어요. 도시 개발도 생활이 중심이라는 철학을 보여주는 포스터입니다.


3. 에어리어 매니지먼트 시스템과 모리빌딩 도시계획 

라이프 스타일이 변화하면서 공간과 도시 개발 트렌드도 바뀌고 있다고 말씀드렸는데요. 그럼, 일본 디벨로퍼들은 개발할 때 하드와 소프트 측면에서 어떤 고민을 하고 어떻게 개발하는지 사례를 통해 보여드리겠습니다.

일본에는 디벨로퍼가 많은데, 그중 3곳을 꼽아 소개해드릴게요. 첫 번째는 모리빌딩 도시기획입니다. 매출은 그렇게 높지 않지만 다른 곳과는 조금 다른 방식으로 특이한 개발을 하고 있어서 사례를 가져왔습니다. 두 번째는 재벌계 기업 디벨로퍼로 매출 2위인 미쓰비시지쇼를, 마지막으로는 매출 1위 미쓰이 디벨로퍼를 소개할게요.

일본 주요 디벨로퍼들은 공통으로 복합 개발로 타운을 조성하고 타운 매니지먼트를 통해 지속적으로 지역을 활성화합니다. 그로 인한 자연스러운 개발 가치의 상승을 전략으로 삼고 있어요.

일본 부동산 디벨로퍼 순위 비교 표(매출, 영업이익, 영업이익률)

보시는 것처럼 미쓰이는 연매출 17조 원 정도로 매출 규모 면에서 1등입니다. 미쓰비시는 품격있는 개발을 하는 회사로 연매출은 10조 원 정도입니다. 그 다음으로 스미토모나 도큐부동산과 같은 부동산들이 있고요. 모리빌딩은 매출이 높진 않아요. 2조 5,000억 원 정도입니다. 대신 보시는 것처럼 영업 이익을 중요하게 생각합니다.

일본 디벨로퍼는 선순환 구조로 되어 있어요. 개발하고 끝나는 게 아니라 개발한 곳을 운영합니다. 그리고 그 운영 이익이 디벨로퍼에게 고스란히 넘어가는 구조로 되어 있어요. 그렇다 보니 깊게 고민하고 개발하지 않으면 안 되는 상황입니다. 운영하면서 쌓인 노하우는 개발할 때 필요한 자산이 됩니다. 고객의 니즈를 파악하고 개발 시 이를 반영하며 개발 경쟁력을 강화하죠.

모리빌딩 도시기획 사례를 먼저 살펴볼게요. 사진은 지난 2013년 돌아가신 모리 미노루 회장님입니다. 2대째 사주셨는데, 미노루 회장님의 철학은 회사 곳곳에 뿌리 깊게 녹아있습니다. 그 철학을 여러분께 소개해드리고 싶어요.

모리빌딩은 1955년에 설립한 회사로 처음 사명은 모리 부동산이었다가 1959년에 모리빌딩으로 바꾸었어요. 처음에는 단순한 오피스 빌딩을 개발하는 회사였어요. 단동 짜리 오피스 빌딩을 개발해 모리1, 모리2, 모리3과 같은 식으로 모리빌딩에 숫자를 붙였어요. 그러다가 복합적인 도시를 만들어야겠다는 생각으로 복합 개발을 시작합니다.

1980년대에 ‘아크힐즈’라고 하는 큰 규모의 복합 재개발을 진행합니다. 우리나라에는 롯폰기 힐즈가 많이 알려졌지만 사실 그 전에 아크힐즈라는 재개발 사례가 있습니다. 지주 공동 사업으로 재개발 사업을 진행했고, 이 사업을 경험 삼아 롯폰기 힐즈를 성공시킵니다.

그 이후에 2006년 오모테

  • Best 10%

    변하는 도시, 성공하는 공간 트렌드

    심영규 외 6명

    매주 화

스토리북 구매하기
Top
팝업 닫기