storybook / 도쿄 R 부동산이 도시를 만드는 법

도쿄 R 부동산이 도시를 만드는 법

에디터 루시입니다. 이 콘텐츠는 지난 폴인 스터디 <변하는 도시, 성공하는 공간 트렌드>를 기반으로 정리한 리포트입니다. 오랜 관습에서 벗어나 새로운 시선으로 도시를, 도시를 둘러싼 다양한 공간을 개발하는 사례를 엮었습니다. 부동산 개발, 도시 재생, 공간 창업, 지역 활성화에 관심 있는 분들이 읽으면 좋을 것 같습니다.

이 리포트는 총 6화로 구성되어 있습니다. 도시에서 지역으로, 지역에서 공간으로 이어지는 부동산 개발 트렌드와 라이프스타일 변화에 따라 달라지고 있는 사무, 주거, 상업 공간의 트렌드를 함께 볼 수 있습니다.

3화는 도쿄 R 부동산의 이야기입니다. 공간을 바라보는 새로운 관점으로 중개에서 부동산 개발까지 폭넓은 비즈니스를 펼치고 있는 기업입니다. 공간을 중심으로 라이프 스타일을 제안하고, 도시와 지역을 연결하는 새로운 사람을 관계인구라 정의하며 활력있는 도시를 만들고 있는 도쿄 R부동산의 이야기를 공동 창업가 3인 중, 한 명인 요시자토 히로야 대표의 목소리로 만나볼 수 있습니다

0. 안녕하세요. 도쿄 R부동산의 요시자토 히로야 입니다. 

도쿄 R부동산은 설계 사무소, 부동산 중개, 툴박스라는 건자재를 파는 숍을 운영하는 회사입니다. 3명의 친구가 모여 공동창업을 했죠. 회사는 나뉘어 있지만 서로의 영역을 오가며 함께 또 따로 일하고 있습니다. 제 주요 업무는 건축 설계인데요, 이 외에 프로젝트를 관리하고 음식점도 직접 운영하죠. 도쿄 R부동산으로 독립하기 전에 부동산 개발 회사에 다니며, 설계, 공간 디자인부터 개발까지 부동산 전반에 거쳐 일을 했어요.

저는 사회문제 혹은 비즈니스 상의 문제를 공간과 시스템, 디자인으로 해결하려는 마음이 있습니다. 그런 마음으로 프로젝트를 만들고 기획하죠. 신축 설계도 하고, 100년 정도 된 건물 리노베이션도 합니다. 인테리어 작업도 진행했습니다. 그 중 오늘 주제에 맞는 ‘도시’를 키워드로 진행한 프로젝트를 소개할까 합니다.

도시 프로젝트는 구체적으로 도쿄 도심부에서 진행한 도쿄 R부동산 프로젝트, 도쿄 주변주에서 진행한 활동, 도쿄 도심부 공간의 활동성을 늘리는 프로젝트로 나눌 수 있는데요. 그 중, 도쿄 R부동산 프로젝트는 건물이 가진 특성에 초점을 맞춰 매력이 있는 건물을 골라 사진과 아이콘으로 건물의 특징을 소개하는 일입니다. 잡지를 만들듯이 사이트를 운영한다고 이해하면 쉬울 겁니다.

도쿄 R 부동산 사이트. 라이프 스타일 취향이 비슷한 사람들의 집을 연결하는 셀렉 부동산이다.

위 사진은 도쿄 R 부동산 웹사이트 사진입니다. 건물의 주변인 계곡인 곳, 발코니가 넓은 건물, 빌린 사람이 마음대로 고칠 수 있는 집, 레트로한 느낌을 주는 곳, 유명 만화가가 젊을 때 살았던 집, 유명 건축가 안도 타다오가 설계한 건물, 신사 안에 있는 건물 등 건물이 가진 특징에 주목하고 알립니다. 업의 본질은 부동산업이기 때문에 기존의 부동산업과 다른 것은 없습니다.

다만, R부동산은 시점을 바꿔 부동산을 새롭게 해석해 소개하는 부동산 중개라고 말할 수 있습니다.

현재, 웹사이트 한 달 페이지 뷰는 약 500만으로 성장하고 있습니다. 일본 전역 10개 지역에서 건물들을 골라 소개하고 있습니다. 그 외에도 공공 공간을 소개하는 공공 R부동산이라든가 건자재를 소개하는 툴박스를 운영합니다. 처음 부동산 중개업에서 시작해 다양한 분야로 넓어지고 있습니다.


1. 에어리어 브랜딩

도쿄 R 부동산은 지난 2003년, 도쿄 동쪽에 있는 지역을 변화시키며 시작했습니다. 당시 도쿄에는 큰 건물이 개발되면서 작은 건물의 공실률이 올라가는 문제가 있었습니다. 대표적으로 롯폰기에 모리빌딩이 문을 열며 주변 작은 건물들의 공실률이 올라간 사례가 있죠. 모리빌딩처럼 커다란 건물을 짓거나 재개발을 해 지역을 바꾸는 것이 아니라, 감각적으로 지역을 바꿀 수는 없을까 고민했습니다. 고민 끝에 저희는 그 지역을 구성하는 사람들에게 주목했습니다. 지역의 세포라고 할 수 있는 사람들을 바꾸면 그 지역도 바뀌지 않을까 생각한 거죠.

대략적인 CET위치

저희는 도쿄 동쪽 지역인 'CET'라는 지역을 찾았습니다. 'CET'는 Central East Tokyo에 약자로, 저희가 마음대로 지은 이름이에요. CET는 도쿄 중심부에 있어 교통 여건이 좋으면서도 임대료는 낮았지만, 공실률이 높아 골치 앓고 있는 지역이었어요. 원래 도매업체들이 주로 모여있던 곳으로 젊은 사람들은 잘 가지 않는 지역이었습니다.

지역을 변화시키기 위해 저희는 먼저, 빈 건물을 가시화하는 작업을 했습니다. 빈 건물을 지도에 모두 표시한 뒤, 다 함께 보러갔습니다. 프로젝트를 함께하는 사람 중 한 명이 실제로 공간을 빌려 놀기도 했습니다. 그러다 좋은 공간을 발견해 리노베이션하고 친구들과 셰어 오피스 형태로 만들어 일하기 시작했습니다. 처음 함께한 공간은 창고로, 문이 없고 비닐으로만 가려져 겨울에는 바깥보다 추웠습니다. 너무 추워 문이 생기기 전까지 저는 안 갔습니다.

본격적으로 CET 지역의 이미지를 바꾸기 위해 예술 행사를 열기도 했습니다. 건물에 그림을 그리고, 퍼포먼스를 하는 등 아티스트들이 참여할 수 있는 행사였어요. 건물주에게는 예술 행사를 하면 건물의 가치가 올라 사람들이 올 거라고 설명해 공간 사용을 허락받았습니다. 행사에는 30개 정도 팀이 참여했고, 눈에 띄고 잘 나가는 사람들의 작품이 전시되었습니다. 2020년에 열릴 도쿄 올림픽 엠블럼을 디자인한 사람도 있는 정도였어요.

행사를 통해 사람들이 많이 모였고, 많은 사람이 공간을 보았으니 최종적으로 그 공간을 빌릴 사람이 필요했습니다. 그러기 위해 사람들에게 건물을 잘 알려 줄 수단이 필요했고, 웹사이트 도쿄 R부동산을 만들게 되었습니다.

이벤트와 웹사이트로 사람들이 CET 지역을 많이 찾았지만, 계약 체결까지 이어지진 않았습니다. 건물도 멋있고 저렴하고 교통도 편리했지만, 좋지 않은 지역 이미지는 쉽게 바뀌지 않았습니다. 그렇게 3~5년간 거의 계약은 이뤄지지 않았어요.

그러다, 갑자기 한두 달 사이에 아트 갤러리, 잡화점 등이 연속적으로 입주하기 시작하며 2008년에는 대부분의 공간이 다 채워졌습니다. 유명 갤러리 타로나스가 공간을 빌린 것이 그 시작에 큰 영향을 미쳤습니다. 저희는 물꼬가 터지면 계약이 한순간에 연달아 이뤄지는 것을 경험했습니다.

최근 10년간 이 건물은 계속 만실이었습니다. 건물이 계속 만실이면서 주변에 가게들이 생겼고 주변 건물의 임대량도 점점 늘어났습니다. 지역이 변화하며 새롭게 생긴 ‘Nui’라는 호스텔은 제가 도쿄에서 가장 추천하는 게스트하우스입니다.

이 지역의 변화는 처음에는 점으로 시작했지만 점차 면으로 퍼져나갔습니다. 지역을 변화시키기 위해 저희가 한 일은 굉장히 단순합니다. 재미있는 사람들이 좋아할 것 같은 건물을 소개했습니다. 그리고 그 지역에 있는 재미있는 사람들을 함께 소개했습니다. 재미있는 사람들이 또 다른 재미있는 사람들을 불러왔고, 자연스럽게 지역을 구성하는 사람들이 바뀌었습니다.

결국 이 지역의 이미지가 변했습니다. 그리고 부동산 가치가 오르기 시작했어요. 지역을 바꾸고 싶다고 생각해서 시작했는데, 10년 정도가 지나서야 지역이 바뀌었음을 실감합니다.

2. 도시의 확장, 관계 인구

별장은 부자들만 특별하게 갖는 곳이라고 생각하지만, 부자가 아니어도 별장처럼 우리가 쉴 수 있는 장소를 만들 수 있지 않을까 생각해 도쿄 주변 지역을 살펴보았습니다. 도쿄에서 한 시간에서 한 시간 반 정도 떨어진 곳만 가도 토지 가격은 저렴합니다. 저희는 ‘보소’라는 지역을 찾았습니다. 보소에 처음 갔을 때 숲이 있고, 바다도 있어 치유받는 기분이었습니다. 서핑도 할 수 있는 곳이었습니다. 게다가 토지 가격은 도쿄 도심부가 평당 300만 엔이라면 이곳은 평당 3만 엔 정도로, 1/100 정도 저렴했습니다.

도쿄 R부동산은 정주인구와 관광인구 사이 관계인구를 늘려 지역을 활성화 해야한다고 말한다.

처음에는 보소에서 땅을 팔았습니다. 직접 분양한 것은 아니고 부동산 개발자를 데려와 땅을 사게 했습니다. 10개 구역을 분양했는데, 규모는 매우 작지만 수익률은 높았습니다. 당시 평당 6만 엔에 사서 12만 엔에 팔았고, 지금 이 지역은 도쿄 올림픽 서핑 대회장으로 선정돼 평당 15만엔 정도 합니다. 그래도 저렴하죠.

땅을 분양하는 것으로 시작했지만, 이 지역을 활성화하기 위해 몇 가지 일을 진행했습니다. 첫 번째는 관계인구(정주 인구와 관광 인구 사이에 있는 사람들)를 늘리는 일입니다. 한국도 인구가 줄어들며 같은 문제가 생길 것으로 보이는데요. 대부분의 지방 도시들은 문제를 해결하기 위해 거주자, 이주자를 늘리려 합니다. 그런데 이주자가 많아진다고 해도 본질적인 문제는 해결되지 않습니다. 지역 전체를 활성화하기 위해서는 사람들이 그 지역에 사는 것에 머무르지 않고, 관계를 맺고 지역에 왔다 갔다 할 수 있는 사람들이 많아지는 것이 좋다고 생각했습니다.

두 번째는 공간 자원을 이용하는 것입니다. 사람이 줄어들면 집은 남습니다. 그럼, 집을 다르게 사용해도 되지 않을까 생각했습니다. 그래서 집을 숙박 시설로 바꾸거나 시골이지만 일할 수 있는 공간으로 바뀌었습니다. 집으로 쓰이던 공간이 다른 방식으로 쓰이면 관계 인구가 늘어나는 데 도움이 되지 않을까요.

그렇게 추가한 프로젝트가 ‘트라이얼 스테이’입니다. 트라이얼 스테이는 빈집을 활용하는 프로젝트입니다. 시골에는 빈집이 굉장히 많은데, 시골에서 살고 싶어하는 혹은 이주를 검토하는 사람들이 와서 잠깐 싸게 살아볼 수 있게 하는 프로젝트였습니다. 지역 행정과 함께 진행했고, 이때쯤 지방에 비슷한 프로젝트들이 많아지는 시기였습니다.

세 번째로 저희가 신경 쓴 부분은 그 지역다운, 그 지역에서 매력적인 건물입니다. 위 사진에 있는 가고시마의 집은 예전에 사무라이들이 많이 살았던 지역에 있는 집입니다. 저희는 사무라이가 살았던 집을 모아 이곳을 체험할 수 있도록 소개했습니다. 이 지역이기 때문에 경험할 수 있는 것이라 매력적입니다. 이 일은 2010년에 시작해 지금은 전국 15-20개 지역에서 진행하고 있습니다.

지방 도시를 둘러보며 또 하나 저희가 제안하고 싶었던 것은, 지역에서 일하는 방식입니다.

보소 지역 주변에 ‘이츠노미아’라는 쇠퇴한 지역이 있는데, 이 동네에는 신사를 중심으로 비어있는 건물들이 아주 많았습니다. 저희는 그중 건물 두 채를 빌려 일과 관련한 공간으로 공간을 재생하는 프로젝트를 진행했습니다.

이 공간은 주택으로 써도 금방 빌릴 사람을 찾을 수 있는 곳이었지만 도심부에서 일하고 피곤할 때 와서 쉴 수 있는 공간, 또 지역에서 활동하는 사람들을 지원하고 도울 수 있는 공간으로 만들고 싶었습니다. 그래서 2층은 코워킹(co-working) 공간으로, 1층은 지역 사람들이 저렴하게 임대해 활동할 수 있는 공간으로 만들었습니다.

두 건물은 각각 스즈키 상과 미네지마 상 사는 곳이라서 ‘스즈미네’라는 이름을 붙였습니다. 건물주는 집을 부수든 무엇을 하든 다 좋다고 해서 반은 부쉈습니다. 빛과 바람이 들어올 수 있는 공간을 원했기 때문입니다.

도시에 있을 때는 어떻게 하면 용적률을 높일 수 있을지 고민하는데, 조금 밖으로 나오면 어떻게 하면 더 기분 좋은 공간을 만들 수 있을지 생각합니다.

실제로 지금 2층의 코워킹 공간을 쓰는 사람은 대부분 서퍼입니다. 일하다가 좋은 파도가 오면 서핑을 하러 갑니다. 이 공간은 그런 거점이 되고 있습니다. 저는 그렇게 일하는 방식 하나를 제안하고 싶었습니다.

1층은 이 지역에 사는 엄마들이 모여 함께 일하는 NPO가 있습니다. NPO는 부동산을 관리하는 일을 이 회사에 의뢰하면 잔디밭을 관리하거나, 에어비앤비로 빌려주는 공간을 청소하는 식의 일을 합니다. 종종 지역 아이들이 모여 프리마켓도 합니다.

요즘 워크 라이프 밸런스라고 해서 어떻게 일과 생활에 선을 그을지 고민하는데 여기서 일하는 사람들은 일과 생활의 경계가 없습니다. 쉬듯이 일을 합니다. 이것도 또 하나의 일하는 방식일 것입니다.

3. 도시의 고동은 공간

도시 주변부를 살펴봤으니 이제 도쿄 도심에서 진행한 프로젝트를 소개해볼게요. 첫 번째는 시부야의 영화관[PI3] 을 라이브 하우스로 바꾼 프로젝트입니다.

‘도시의 광기’라는 테마를 가진 이 영화관은 꽤 유명한 건물이었습니다. 영화관 한쪽 벽에는 이 영화관에서 상영한 영화감독의 사인이 남아있어요. 쿠엔틴 타란티노, 신카이 마코토 감독의 사인도 있습니다. 이 영화관의 건물주는 영화계 후원자로 꽤 거물이었던 분입니다. 나이가 들어 영화관 문을 닫을 수밖에 없게 되자, 이 공간을 이어받을 다음 세대를 찾게 되었습니다.

시부야 영화관은 스페이스 샤워 TV(일본판 MTV)라고 하는 미디어가 처음 만든 곳으로, 시부야의 중심지에서 한 문화의 단면을 짊어졌던 공간입니다. 하지만, 음악 업계도 점점 CD와 같은 음반이 팔리지 않자 비즈니스 모델을 바꾸려던 참이었습니다. 이때 회사가 생각한 것이 라이브 하우스입니다.

기존 영화관의 개성이 강해 그걸 그대로 두면서

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