storybook / 일하는 방식이 달라진다. 오피스 공간의 변화가 시작됐다.

일하는 방식이 달라진다. 오피스 공간의 변화가 시작됐다.

에디터 루시입니다. 이 콘텐츠는 지난 폴인 스터디 <변하는 도시 성공하는 공간 트렌드>를 기반으로 정리한 리포트입니다. 오랜 관습에서 벗어나 새로운 시선으로 도시를, 도시를 둘러싼 다양한 공간을 개발하는 사례를 엮었습니다. 부동산 개발, 도시 재생, 공간 창업, 지역 활성화에 관심 있는 분들이 읽으면 좋을 것 같습니다.

이 리포트는 총 6화로 구성되어 있습니다. 도시에서 지역으로, 지역에서 공간으로 이어지는 부동산 개발 트렌드와 라이프스타일 변화에 따라 달라지고 있는 사무, 주거, 상업 공간의 트렌드를 함께 볼 수 있습니다.

4화에서는 일의 변화와 사무공간에 대해 이야기합니다.
일의 변화를 만들고 있는 건 디지털 기술의 발전입니다. 시공간의 연결을 넘어 사물과 사물이 연결되는 초연결 시대로 접어들며, 회사의 공간에도, 일하는 방식에도 변화가 생겼습니다. 이런 변화는 사무공간의 변화를 만들고 있습니다. 


패스트파이브는 공유 오피스 회사입니다.  2015년 런칭해 최근 19개 지점(2019년 기준)을 빠르게 오픈하며 무섭게 성장하고 있습니다. 입주만 해도, 대기업에 못지 않는 서비스를 제공하는 베네핏과 구성원의 성장을 돕는 차별화된 콘텐츠, 더 나아가 주거공간까지 제안하는 패스트파이브의 이야기를 지금 만나보세요. 

0. 안녕하세요. 패스트파이브 김서윤 이사입니다. 

저는 패스트파이브에서 COO를 맡으며, 운영과 관련한 여러 가지 업무를 진행하고 있습니다.  2015년 1월, 패스트파이브 창업 멤버로 합류했습니다. 그때를 생각하면 최근 19호점을 오픈했다는 사실이 실감나지 않을 때도 있습니다. 하지만 저는 창업가들과 함께하며 가능성을 충분히 보았습니다. 오늘 저는 우리가 무엇을 보고 패스트파이브를 창업하게 되었는지 그 이야기를 풀어볼까 합니다.

저희가 처음 주목한 부분은 부동산 시장이 업스트림(Upstream)에서 다운스트림(Downstream)으로 가는 중이라는 점입니다. 지금까지 한국의 부동산은 업스트림 시장이었습니다. 전쟁으로 폐허가 된 도시, 인구 증가를 감당할 수 없는 도시에서 필요한 건, 사람들이 살 수 있는 혹은 일할 수 있는 새로운 건물을 생산해야 했으니까요. 그래서 시행, 시공, 분양, 매매 등 건물을 생산하는 업스트림 쪽이 상당히 발달할 수 밖에 없었습니다.

하지만, 지금 우리 주변을 돌아보세요. 건물이 빼곡하죠. 정말 웬만한 곳에는 건물이 다 들어차 있습니다. 부동산을 다른 관점이 봐야할 필요가 있는 것이죠. 저희는 그 관점을 다 지어진 건물을 어떻게 활용할까, 어떻게 유통할까라는 생각으로 접근했습니다. 부동산의 다운스트림이 상당히 중요한 것이죠.

그런데 한국에는 업스트림 회사들은 많은데 아직 다운스트림 회사는 별로 없습니다. 그래서 임대 관리, 개발, 리모델링 등 다운스트림 쪽에서 새로운 서비스를 만들어보고 싶다고 생각했습니다. 업스트림과 다운스트림의 큰 차이는 매출을 만드는 방법입니다. 업스트림에서는 매각 차익이 목표가 되죠. 하지만, 다운스트림에서는 임대 수익도 주요 목표가 됩니다. 운영이 중요한 포인트가 되는 것입니다. 그리고 그 운영에서 사회적 가치를 구현할 수 있다고 생각했습니다.

1. 밀레니얼은 일하는 방식이 다르다.

최근, 글로벌 회사들의 시가총액 상위 랭킹을 보면, 대부분 소프트웨어 회사입니다. 저는 이런 회사들이 일하는 방식의 변화를 빠르게 가져왔다고 보고 있습니다. 그들이 일하는 방식이 과거의 일과는 상당한 거리가 있거든요. 우선, 그들은 디지털로 일합니다. 커뮤니케이션 툴이 상당히 발달해 반드시 얼굴을 보며 일하지 않아도 되고요. 또 과거에는 ‘서버’라는 것을 회사에 구축하고, 서버 담당자를 두었다면, 이제는 그 마저도 모듈을 이용해 패킷 단위로 요금을 냅니다. 회사에 반드시 있어야하는 공간이 대폭 줄어들게 된 것이죠. 줄어든 공간에는 새로운 것을 채웁니다. 구성원들의 창의력을 높이는 공간들이죠.

또 하나의 큰 트렌드는 밀레니얼입니다. 뻔한 이야기 같지만, 밀레니얼이라 부르는 1981년생부터 2000년생들이 점점 경제의 주 세대가 되고 있습니다. 이 사람들의 특징은 어릴 때부터 컴퓨터를 사용했고, 커서는 스마트폰으로 생활한다는 것입니다. 언제 어디서든 자유롭게 소통할 수 있죠. 기존 세대와 조금 다른 생활 양식을 가졌다고 볼 수 있습니다.

또 다른 특징은 소유보다 가치나 경험을 중시한다는 것입니다. 예전에는 큰 별장을 소유하고 싶은 마음이 컸다면, 이제는 에어비앤비를 사용해 심지어 남의 집에서 자도 상관없다고 생각하죠. 자동차도 예전엔 소유가 상당히 중요했다면 이제는 빌려 타도 상관없다는 생각에서 ‘쏘카(SOCAR)’와 같은 카쉐어링 서비스가 나오기도 했습니다.

디지털 기술의 발전은 회사의 모습을 바꿔놓고 있다. 구성원의 창의성을 높이는 새로운 공간이 탄생하고 있다.        

오피스 인테리어도 변화가 있습니다. 과거에는 파티션으로 공간을 구분하는 형식이었다면, 2010년도부터 전세계적으로 최대한 카페 같은 분위기의 캐주얼 오피스가 늘어나고 있습니다. 업무 환경도 더 무선화, 모바일화 되고, 더 커뮤니티를 중시하죠.

정리를 하자면, 일하는 방식은 점점 변하고 있고, 전체 부동산 시장에서는 ‘리저스(Regus)’, ‘위워크(WeWork)’와 같이 다운스트림의 강점을 가진 업체들이 빠르게 성장하고 있고, 창의성을 발휘할 수 있는 곳, 모듈화나 모바일화가 잘 되어있어 공간에 대한 수요가 늘어나고 있다는 것입니다.

세계적으로 저희와 같은 생각을 하는 업체가 상당히 많이 늘어나고, 빠르게 커지고 있습니다. 대표적인 회사인 위워크는 2010년에 만들어져 멤버 수가 거의 40만 명에 달하고 있습니다. 소프트뱅크 손정의가 14조원을 투자했고, 그만큼 계속 확장하고 있고 인수도 많이 했죠.

밋업(Meetup) 같은 모임 개설 플랫폼부터 다른 공유 오피스 업체, 혹은 건설 관련 솔루션 업체들까지 인수해 최대한 서비스를 발전시킬 수 있는 방향으로 성장하고 있습니다. 최근에는 사업 전망과 관련없는 오너 문제로 IPO도 미뤄지고, 기업가치가 16조로 하락했지만, 한때는 50조에 육박하기도 했습니다.

중국에는 ‘유코뮌(Ucommune)’이 있습니다. 원래는 유얼워크(URWORK)라는 이름이었는데 중국에서 위워크를 이기고 자신감에 차 뉴욕으로 진출했다가 위워크에게 상표권 소송에 걸려 이름을 유코뮌으로 바꾸게 되었습니다. 유코뮌은 패스트파이브랑 같은 시기인 2015년에 만들어졌는데요, 워낙 투자를 많이 받아 지금은 기업가치가 3.3조 원입니다.

중국 업계 2위이던 ‘네이키드허브(naked HUB)’는 위워크가 5,000억에 인수를 했습니다. 싱가포르의 저스트코(Justco)는 올해 5월 한국에 진출했습니다. 이처럼 공유 오피스업들은 비슷한 시기인 2015년에 만들어져 전세계적으로 트렌드가 되고 있습니다.

2. 공유 오피스 비즈니스의 가능성

한국 오피스 임대 시장을 살펴보면, 1년동안 사람들이 내는 건물 임대료가 72조 원 정도됩니다. 2010년에 50조원 대였던 것과 비교해보면 가파르게 성장하고 있는 것이죠. 사람들은 대부분 큰 회사가 임대료를 많이 내겠지라고 생각하는데 사실은 1~19인 규모의 회사가 많은 임대료를 냅니다. 200인 이하 규모의 회사가 임대료 대부분을 차지하고 있습니다.

이유를 살펴 보면 작은 회사들이 늘어나고 있기 때문입니다.노동 가능 인구는 증가하고 있지만, 대기업의 채용은 더딥니다. 그래서 50인 이하 규모의 회사에 다니는 사람들이 늘어나고 있고, 더 많은 사람들이 어디에선가 사무실을 이용해야 합니다. 작은 인원의 오피스 임대료가 늘어나고 있는 것이죠.

공유 오피스는 이런 작은 업체를 타깃으로 하고 있습니다. 테크 기반 스타트업이나 한국 지사를 두고 있는 외국계 기업, 대기업 TF 등 공유 오피스를 이용할 가능성이 있는 곳들을 모아서 보면 직원 수가 한 200만 명 정도 됩니다.

200만 중 한 20% 정도가 공유 오피스를 이용하면, 1인당 회원료가 40만 원으로 볼 때 전체 오피스 임대 시장(72조 원)에서 한 달에 2조 원 정도를 점유할 수 있습니다. 가능성이 있는 시장인 것이죠.

뉴욕에서 10년 정도 된 위워크는, 뉴욕 맨해튼에서 단일 임차인으로서 가장 넓은 면적을 점유하고 있는 회사입니다. 2등은 스타벅스고요. 뉴욕시에 있는 100인 이하 규모 회사 중 9% 정도가 위워크에서 일하고 있어요. 그리고 이 점유율은 빠르게 증가하고 있습니다.

현재 추세대로라면 2, 3년 안에 이들 중 20% 정도가 위워크에서 일하게 될 것으로 예상합니다. 이런 추세라면, 앞서 20% 정도가 공유 오피스를 이용할 것으로 가정한 부분은 어려운 일이 아니죠.

3. 공유 오피스는 남는 공간을 공유해 더 나은 서비스를 제공하는 것

공유 오피스를 간단히 설명한 이미지입니다. 오른쪽 그림은 스무 평짜리 오피스를 구해 여섯 명이 사무실을 구성할 때입니다. 그림처럼 책상과 의자를 놓을 거고 공간은 이 정도 띄워져 있을 거고 밑에 OA존이라고 해서 프린터라든지 정수기가 있겠죠. 아니면 회의실이 하나 있을 거고 손님이 왔을 때 응대할 라운드 테이블 같은 게 한두 개 있을 겁니다. 이런 식으로 스무 평짜리 오피스를 운영하게 됩니다. 잘 보면 책상과 의자를 놓고 지내는 부분은 크지 않아요. 스무 평을 다 쓸 수도 없죠.

책상과 의자가 놓인 업무 공간은 한정돼 있고 나머지는 그걸 둘러싸고 있는 건 복도입니다. 그런데, 복도에서 무엇을 하진 않죠. 사람이 지나다녀야 하는 길이기도 하고요. 회의실도 24시간 쓰지 않습니다. 회의가 없는 시간엔 비어있는 공간입니다.

업무 공간을 제외한 비어있는 공간도 건물주에게는 24시간 임대료를 내야 하는 합니다. 그래서 24시간 쓰지 않는 공간, 바로 업무 공간을 제외한 나머지 공간을 전부 모아 크게 만들고 그 부분을 공유하는 것이 공유 오피스의 기본 컨셉입니다.

4인 사무실에는 4인 회의실이 있는 게 일반적이지만, 공유 오피스에는 4인 사무실에 세미나실, 2인, 6인, 8인, 10인 회의실 생깁니다. 정수기와 믹스 커피가 꽂혀 있던 바에는 커피 머신이 생겨 아메리카노를 먹을 수 있고요. 기존에는 퇴근 후, 건물 미화원분들이 잠깐 청소해주셨다면, 전문 청소원들이 24시간 건물 관리를 해주는 것. 이것이 공유 오피스입니다 .

물론 체감은 다를 수도 있습니다. 공유 오피스 6인실과 20평 오피스가 똑같은 가격이라면 6인실이 훨씬 작다고 느낄 수도 있습니다. 하지만 실제로 이용하는 사람들은 더 넓은 공간을 사용하게 됩니다. 비워두고 쓰지 않는 공간들을 모아 큰 공간을 만들었기 때문이죠.

앞서, 밀레니얼은 소유보다 가치나 경험을 더 중요하게 본다고 이야기했는데요, 그러다 보니 밀레니얼들은 24시간 동안 내가 쓸 수 있지만 실제로는 쓰지 않는 4인 회의실 하나보다, 원할 때 쓸 수 있는 여러 공간들을 훨씬 더 큰 가치있다고 느낍니다. 점점 더 소유보다는 경험이 중요시되는 세상이 되고 있기 때문에 공유 오피스가 계속 성장할 것으로 보고 있습니다.

조금 더 자세히, 공유 오피스와 일반 사무실을 비유를 들어 설명해보겠습니다. 크루즈랑 모터보드로 얘기할 수 있을 텐데요. 크루즈는 한 번에 몇 천 명이 타다 보니까 쓰지 않는 공간들을 모두 모아 수영장을 만들 수 있습니다. 파티 공간도 만들죠. 그런데 여섯 명이 배를 탄다고 하면 남는 공간으로 수영장은 절대 못 만듭니다. 수영하고 싶으면 그냥 그 옆 바다에서 해야하죠. 물론 그것도 운치가 있을지 모르겠습니다(웃음).

대부분의 공유 오피스는 세 가지로 구성되어 있습니다. 개인 프리랜서들이 타깃인 핫데스크나 오픈데스크, 50인 이하 오피스를 대상으로 구획된 프라이빗 오피스, 50인 이상 규모의 큰 회사를 대상으로 하는 커스텀 오피스가 있습니다. 공유 오피스에 따라 구성은 조금씩 달라지는데, 위워크는 핫데스크, 오픈데스크가 없고, 커스텀 오피스는 지점별로 있는 곳이

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    변하는 도시, 성공하는 공간 트렌드

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