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어떻게 하면 땅을 잘 찾을 수 있을까

Editor's Comment 건물주와 세입자의 아름다운 공생은 어려운 걸까요. <공간 기획부터 운영까지, 미래 건물주 집중과정>은 지역을 살리고 변화를 이끌 건물주, 혹은 미래 건물주를 위한 콘텐츠 입니다. 동명의 폴인스터디를 정리했습니다. 적절한 토지를 찾는 것부터 콘텐츠를 운영하는 방법까지 업계 전문가들의 노하우를 담았습니다. 3화는 나에게 맞는 토지 찾는 법입니다. 조성현 스페이스워크 대표는 개인이 작은 규모의 부동산을 개발할 때도, 대규모 부동산 개발 관점으로 토지를 보고 개발을 해야한다고 설명합니다. 무엇부터 알아야할까요? 이어지는 4화도 읽어보세요. 

보통 사람들이 접하는, 소규모 부동산 설계에서 벌어지는 작은 문제는 데이터를 통해서만 풀 수 있습니다

인공지능 웹서비스 랜드북을 만든 스페이스워크 조성현입니다. ‘랜드북’이 하는 일은 건축 가설계에 가깝습니다. 자연조건이나 법적 기준을 바탕으로 해당 토지에 세울 수 있는 건축물 규모 등을 검토하죠. 대규모 부동산 개발은 다양한 분야의 전문가들이 규모를 검토한 후 개발에 들어가지만, 개인의 부동산 개발을 할 때는 전문가들의 도움을 받기 어려운 게 현실입니다. 이 같은 부동산 정보의 비대칭 문제를 해결하기 위해 만든 프로그램이 바로 ‘랜드북’입니다. 랜드북은 빅데이터와 인공지능 건축 설계 기술을 활용해 개발 후의 부동산 가치를 예측하고 최적의 수익 시나리오를 제시하는 서비스죠.

랜드북은 건축사무소 ‘경계없는작업실’ 기술팀의 프로젝트에서 시작됐습니다. 저와 동기 2명이 2013년 창업한 경계없는작업실은 수익형 부동산 프로젝트들을 진행하는 동시에 건축에 기술을 접목한 연구를 이어왔습니다. 그리고 경계없는작업실의 기술팀 2명과 함께 2016년 만든 회사가 ‘스페이스워크’죠. 현재는 스페이스워크가 경계없는작업실을 인수한 상태입니다.

저는 건축학을 전공했습니다. 컴퓨터공학도 좋아해서 대학에서는 프로그래밍 전공 수업도 함께 들었죠. 부동산에도 관심이 많아서 부동산학회 동아리 활동도 열심이했고요. 전문직 종사자인 아버지는 부동산을 싫어하셨어요. 모든 현금을 예금 통장에 넣어두는 타입이셨죠. 저는 생각이 달랐어요. 뭔가 영구히 변하지 않는 것에 투자할 필요가 있다고 생각했습니다. 결국 아버지를 설득해 전권을 위임받았죠. 

저는 서울 강남을 먼저 둘러봤습니다. 대학생인데다 부동산을 처음으로 거래하는 거라 조심스러웠어요. 신축은 무서워서 리모델링을 하려고 다가구주택을 사기로 했죠. 그런데 계약이 파기되면서 위약금이 들어왔는데요. 왠지 모르게 자신감이 붙어서 땅을 샀습니다. 2009년 당시는 토지보다 아파트값이 오르던 때였는데요. 아파트보다 토지를 사는 게 낫다고 생각했어요. 아파트를 매입해서 월세를 주면 수익률이 1~2%인 반면 토지를 매입해 개발하면 수익률이 5%에서 10%까지 나오는 매물들이 많았기 때문이죠.

저는 수익형 부동산을 개발하려고 역삼동에 있는 땅을 샀습니다. 지하 1층이 지상 1층처럼 노출된 단독주택이 있는 땅이었어요. 매입 후 반지하와 1층을 묶어 리모델링했죠. 반지하에는 거실과 주방을 두고, 실제 1층이지만 2층 같은 공간에는 침실을 뒀습니다. 그 위에는 원룸을 만들었죠. 그러곤 난생 처음으로 임대를 내놨는데, 이 원룸이 강남 최고가를 찍고 거래됐습니다. 이 일을 계기로 건축과 토지, 부동산의 관계를 더 잘 이해하게 됐죠. 이때 부동산과 건축이 어떻게 이어지는지 많이 배웠습니다.

그러곤 대학 졸업 후 건축사무소에서 일한 지 1년 정도 된 어느 날, 지인에게 연락이 왔죠. 지인은 “은퇴를 앞둔 아버지의 아파트를 비싼 값에 팔고(사실 팔리지 않았습니다만) 모아둔 현금을 합하면 9억~10억 원 가깝게 나올 것 같다. 이걸로 원룸을 사야겠다”며 눈여겨본 원룸을 몇 개 소개해주더군요. 그런데 막상 그 원룸을 찾아가 보니, 법을 안 지키며 운영되는 부분도 있었고 임대 수익률도 문제가 있었어요. 그 원룸을 사느니 우리가 직접 짓는 게 낫겠다 싶었죠. 그래서 경계없는작업실을 공동 창업한 문주호 소장이 주도해 우리가 아는 부동산 지식과 네트워크를 쏟아부어 논현동에 ‘테트리스 하우스’를 지었습니다.

테트리스 하우스

테트리스 하우스는 113.3㎡(37평) 땅에 원룸 12세대를 만들었습니다. 각 실은 복층으로 구성했습니다. 면적이 좁은 땅에 집을 테

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