storybook / 부동산 사업성, 두 가지만 기억하라

부동산 사업성, 두 가지만 기억하라

Editor's Comment 건물주와 세입자의 아름다운 공생은 어려운 걸까요. <공간 기획부터 운영까지, 미래 건물주 집중과정>은 지역을 살리고 변화를 이끌 건물주, 혹은 미래 건물주를 위한 콘텐츠 입니다. 동명의 폴인스터디를 정리했습니다. 적절한 토지를 찾는 것부터 콘텐츠를 운영하는 방법까지 업계 전문가들의 노하우를 담았습니다. 4화는 기본 건축용어와 토지를 검토하는 규모와 방법에 대해서 설명합니다. 

시장은 계속 변합니다. ‘시장을 잘 주시하는 것, 그리고 남들이 보지 못하는 가치를 보는 것’이 중요합니다.

기본 건축용어들도 알아둬야 합니다.


규모 검토 과정에 주로 등장하는 기본 건축용어들을 소개해드리겠습니다. 첫 번째는 ‘연면적(86)’입니다. 건축물 모든 층의 바닥면적을 합한 총면적을 뜻합니다. ‘건축면적’은 건물 바로 위에서 빛을 쏜다고 생각했을 때 그림자가 생기는 부분의 면적입니다. ‘용적률’은 대지면적에 대한 연면적(용적률 산정용)의 비율을 말합니다. 

예를 들어 땅이 100㎡이고 건물 3개 층 바닥면적을 합치면 150㎡라고 할 때 용적률은 150%입니다. 용적률은 해당 지역의 개발 밀도를 가늠하는 척도입니다. 용적률이 150%라는 것은, 법적으로 건물을 150%를 지을 수 있다는 뜻입니다. 그래서 숫자가 클수록 큰 개발이 가능하죠. 용도지역 별로 최대 용적률이 건폐율과 함께 지정돼 있습니다.

‘건폐율’은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 건축면적의 비율이 어디까지 늘어날 수 있는지를 보는 숫자라고 생각하시면 됩니다. 역시 해당 지역의 개발 밀도를 가늠하는 척도이며, 숫자가 클수록 한 층의 면적이 큽니다. 예를 들어 농촌의 어느 주택 건폐율이 20%라고 한다면, 땅이 100평이어도 80평은 비워두고 20평만 채우라는 뜻입니다. ‘용적률 산정용 연면적’은 건축물 지상층의 모든 바닥면적의 합을 말합니다. 법적으로 건물을 지을 수 있는 면적의 한계치가 있는데, 그 한계를 구할 때 계산에서 제외되는 것들을 뺀 수치입니다. 지하층과 주차장은 계산에서 제외되는 것들입니다. 용적률에 들어가지 않죠. 이 부분을 잘 활용해 개발하면 좋습니다.

토지의 ‘용도지역’도 확인해야 합니다. 1종일반주거지역, 2종일반주거지역, 준주거지역, 중심상업지역, 일반상업지역 등 토지의 이용 용도를 법률에 근거해 지정한 것을 말합니다. 용도지역 별로 건폐율과 용적률이 차이가 있습니다. 서울시 기준으로 1종일반주거지역은 용적률이 150%이고 2종일반주거지역은 200%입니다. 이런 차이를 모른 채 값이 싸다고 덜컥 매입해서 개발하다가는 손해를 볼 수 있습니다. 

건축물의 용도 역시 다양합니다. 건축물의 용도는 ‘단독-다중주택’인지 ‘단독-다가구주택’인지에 따라 면적 기준, 가능한 층수, 옆 대지로부터(또는 도로로부터) 띄워야 하는 공지에 대한 기준이 규정돼 있습니다. 흔히 빌라라고 부르는 공동주택의 다세대의 경우, 주택으로 쓸 수 있는 면적이 200평(660㎡) 이하이고 4개 층 이하로 지어야 하며, 옆 땅으로부터 1m를 띄워야 한다고 규정돼 있죠. ‘공동주택-다세대’를 200평 땅에 연면적 400평으로 4층 규모로 건물을 지었다면 어떻게 될까요? ‘공동주택-다세대’가 아니라 ‘공동주택-연립주택’으로 허가 받아야 합니다. 다만 연립주택은 창문부터 옆 대지 경계선을 일정 거리 띄우는 채광 방향의 높이 제한이라는 법규를 적용 받습니다.

건축법이 바뀔 때 땅의 가치도 달라집니다.

2015년 ‘도로 사선 제한’이란 법이 폐지됐습니다. 도로 폭을 기준으로 건축물 높이를 제한하는 법인데요. 53년 만에 이 법이 폐지되면서 땅의 가치도 달라졌죠. 용적률을 180% 확보할 수 있는 땅이 200% 이상 확보 가능한 땅으로 변했으니까요. 

사실 업계 주요 플레이어들은 건축법이 폐지되기 몇 개월 전부터 이 소식을 알고 있습니다. 이때 누군가가 “어떤 땅을 사야 할까요?”라고 묻는다면 ‘도로 사선 제한’이 있을 때 불리한 땅을 사면 된다고 이야기해줄 수 있죠. 하지만 땅을 사고파는 토지주는 이런 사실을 잘 모를 수밖에 없습니다. 만약 이런 정보를 독점하게 되면 어떻게 될까요? 단기적 관점으로 땅을 사고 팔아치우는 일이 계속 생길 수도 있죠. 그래서 저희는 랜드북 서비스를 통해 이런 정보를 공유하려고 합니다. 

건축법은 어렵고 수시로 바뀌지만요. 몇 가지 기본 법규를 잘 이해하면 보이지 않는 면적을 확보할 때 도움이 됩니다. 그중 하나가 ‘발코니 확장’입니다. 법에는 없지만 사실상 전용면적처럼 쓰이는 공간이죠. 최대 1.5m까지 확장이 가능합니다. 대지면적이 60평으로 같고 용적률도 198%로 같은 두 건물을 비교해 보겠습니다. 

실사용 용적률의 경우 한쪽은 230%, 다른 한쪽은 210%이 나옵니다. 실사용 용적률이 210%인 건물보다 실사용 용적률이 230%인 건물의 임대료가 10% 이상 더 나오죠. 물론 발코니 확장면적이 크다는 사실만으로 부동산 가치가 높다고 할 수는 없습니다. 일조에 의한 높이 제한 등으로 실제 용적률을 30% 이상 확보하기란 정말 어려운 일이죠. 결국 법규 적용을 크게 받지 않는 토지를 매입하는 것이 중요합니다. 

법규 속 숨어 있는 면적 찾기에 활용되는 또 다른 곳은 ‘지하층’입니다. 지하층 역시 법적 용적률에 산정되지 않아 개발 면적 확보에 유리한 부분이죠. 특히 경사 도로를 활용하면 지하 같지 않은 지하층을 만들 수 있습니다. 입구는 도로에 접해 있지만, 건물 뒷부분은 땅에 묻혀 지하층으로 판정되기도 하거든요. 경사지 필지는 진입공간을 두 개(1층 입구, 지하층 입구) 확보할 수 있다는 장점도 있습니다.  ‘

장애인 엘리베이터’도 연면적, 건축면적에서 제외되는데요. 이 점을 잘 활용하면 층별로 약 1평의 추가면적을 더 확보할 수 있습니다. 작은 필지에 무리하게 장애인 엘리베이터를 설치하면 공간 효율이 떨어질 수 있지만요. ’외부 계단‘ 역시 연면적에서 제외돼 용적률에 들어가지 않습니다. 다만 몇 가지 조건이 필요합니다. 계단에 기둥이나 벽체가 없어야 하고 허가권자의 협의가 필요합니다.

반대로 개발을 제한하는 법규도 살펴보겠습니다. 우선 ‘도로’가 있습니다. 개발할 때 땅 앞에 있는 도로의 폭을 확보해줘야 합니다. 만일 내가 산 땅의 앞 도로가 ‘3m 통과도로’라면, 4m 도로 폭 확보를 위해 도로 중심선에서 2m까지 도로를 확보한 후 개발해야 합니다. 

즉, 내가 산 땅 앞의 도로 폭이 3.5m가 되도록 50㎝ 후퇴해줘야 하는 거죠. 또 막다른 도로는 길이에 따라 확보해야 하는 도로 너비가 있는데요. 땅을 사기 전에는 이 땅이 너무 막다른 골목에 있지 않은지 혹은 좁은 길에 맞닿아 있지 않은지 확인해야 합니다.

‘대지 안의 공지’도 있습니다. 건물과 건물 사이에 사람들이 생활하기에 충분한 공간을 확보하기 위해 건물을 도로와 주변 대지로부터 일정 거리 띄워야 하는 법규인데요. 건축선(도로와 대지가 만나는 선)으로부터 건축물까지 띄워야 하는 거리, 인접대지경계선(대지와 이웃 대지가 만나는 선)으로부터 건축물까지 띄워야 하는 거리가 있습니다. 대지 안의 공지는 지자체마다 다르니 지자체의 건축조례를 확인해야 합니다.

‘정북방향 일조사선’은 건물 북쪽에 가까이 있는 다른 건물의 일조량 햇빛을 확보할 목적으로 만들어진 법규입니다. 건물이 대지면에서 9m 이상 올라가면, 북쪽에 맞닿은 다른 건물 일조량 확보를 위해, 건물 높이를 안쪽으로 꺾으면서 건물을 올려야 합니다. 이 법규 때문에 올릴 수 있는 층수라든가 건물의 높이 한계가 달라지죠. 정북방향 일조사선은 인접 대지 도로부터 적용되기 때문에 건물 북쪽에 도로를 접하면 유리합니다. 북쪽에 공원이나 하천, 철도, 주거지역 이외의 용도 등이 접하면 좋죠. 또 공동주택(다세대)은 도로 중심선, 다가구주택은 도로 끝 선에서부터 법규 적용이 시작되기 때문에 다가구주택이 일조사선에 유리합니다.

부동산 가치에 있어 ‘주차장’은 굉장히 중요한 요소입니다. 우리나라에서 부동산은 잘게 쪼갤수록 돈이 됐죠. 그런데 공간을 과도하게 분할하는 것을 방지하기 위해 ‘한 세대당 몇 대의 주차대수를 확보하라’는 룰이 생겼고, 각 시설의 면적에 따라 주차대수를 산정하게 됐습니다. 예를 들면 서울시 기준으로 업무시설은 100㎡당 주차 1대, 제1·2종 근린생활시설과 숙박 시설은 면적 134㎡당 1대를 확보하는 식입니다. 즉 주차대수가 많다는 것은 작은 면적의 주거를 더 많이 공급할 수 있다는 뜻입니다. 따라서 주차대수를 확보하는 일은 부동산의 미래가치를 위해 중요한 부분입니다. 저희가 인공지능 강화학습으로 주차대수를 잘 뽑는 것에 뿌듯해하는 게 바로 이런 이유 때문이죠(웃음).

간단한 규모 검토 노하우를 소개합니다.

다음은 토지 개발을 위한 간단한 규모 검토 노하우를 5가지로 정리해봤습니다. 첫 번째는 ‘토지면적이 클수록 일반적으로 전용률(공동주택의 분양면적 또는 계약면적 대비 전용면적이 차지하는 비율)이 좋다’는 사실입니다. 두 번째는 ‘남북방향으로 긴 모양이 면적확보에 좋다’는 것입니다. 

앞서 설명했듯이 일조량에 의한 높이 제한이 있기 때문에 남북으로 긴 땅이 면적 확보에 유리합니다. 세 번째 ‘북쪽에 도로가 맞닿은 땅이 좋다’는 것입니다. 네 번째는 인접 필지와 연계할 때 즉 '땅 두 개를 합칠 때 가치가 달라질 수 있다'는 점입니다.

건축주가 기존에 가진 대로변 토지 뒤에 2개의 필지가 동시에 매물로 나온 사례가 있었습니다. 뒤쪽에 있는 1번 땅은 평당 1300만 원, 2번 땅은 평당 2000만 원이었죠. 그중 어떤 땅을 사야 하는지 궁금했던 건축주가 규모 검토를 요청했습니다. 건축주가 가진 기존의 땅은 대로변에 있고 저층부 상가가 활성화된 지역입니다. 또 지상에 주차공간을 3면 확보해야 해서 주차공간과 주차장 출입로를 어떻게 배치하느냐에 따라 수익률이 영향을 받는 상태였어요.

검토해보니 뒤쪽 1번 땅을 사면 바로 주차가 가능했습니다. 후면 대지를 주차장 출입으로 사용 가능하다는 결과가 나왔습니다. 반면 앞에 있는 2번은 값은 더 비싼데 주차 회전 반경이 나오지 않았죠. 도로에 인접한 중앙 건물을 분절해서 그 사이를 주차장 진입로로 확보해야 했습니다. 효율적인 주차 배치가 어려웠죠. 이 같은 규모 검토를 종합하면, 1번을 매입하는 것이 2번보다 1.5% 이상의 수익률이 높다고 나옵니다. 두 개 필지를 연계한 규모 검토를 통해 더 높은 임대수익을 기대할 수 있는 선택을 내릴 수 있게 된 거죠.

  • 20%

    공간 기획부터 운영까지, 미래 건물주 가이드북

    심영규 외 5명

    매주 토

스토리북 구매하기
Top
팝업 닫기